Ari Shpanya, Ketua Pegawai Eksekutif, Slice RE – Interview Series

Ari Shpanya adalah Ketua Pegawai Eksekutif di Slice RE, STO yang menawarkan harta tanah komersial bertaraf institusi di pasaran utama.

PADA: Adakah pelaburan terhad kepada pelabur yang bertauliah?

AS: Ini bergantung pada kewarganegaraan pelabur. Secara umum, Slice mendedikasikan banyak masa dan sumber untuk mematuhi keperluan peraturan setiap bidang kuasa yang disasarkan syarikat kami. Akreditasi adalah proses pengawalseliaan AS, jadi di Amerika Syarikat pelaburan hanya terhad kepada pelabur yang bertauliah. Negara-negara lain mempunyai definisi dan keperluan yang berbeza, dan Slice memenuhi syarat ini. Sering kali, kita didekati oleh individu negara yang tidak pernah kita tangani, jadi pegawai pematuhan kita membantu individu ini mengetahui sama ada mereka layak untuk melabur atau tidak.

AT: Slice RE pada masa ini membolehkan pelabur antarabangsa memanfaatkan harta tanah AS. Adakah terdapat sekatan geografi pada lokasi pelabur?

SEBAGAI: Fokus kami sekarang adalah pada EMEA. Lebih khusus lagi, kami kini bekerjasama dengan pelabur dari negara-negara seperti Singapura, Hong Kong, Jepun, Eropah dan Israel.

AT: Anda baru-baru ini bekerjasama dengan StraightUp yang menawarkan harta tanah komersial di kawasan panas seperti Boston, Los Angeles, San Francisco, dan New York. Sebarang rancangan untuk mempelbagaikan lagi ke bandar sekunder?

AS: Dalam jangka masa panjang, pasti. Fokus kami pada masa ini adalah projek harta tanah komersial di bandar-bandar utama AS. Sebagai contoh, projek Manhattan One kami berada di tengah-tengah Manhattan di kawasan kejiranan Chelsea yang dicari. Pengalaman kami telah mengajar kami bahawa pelabur antarabangsa mencari peluang di pasaran yang mereka faham atau agak biasa dengannya. Setelah mereka mengalami pelaburan ini, mereka cenderung untuk melabur di pasaran sekunder dan tersier. Kami mempunyai sekumpulan penganalisis harta tanah di Los Angeles dan San Francisco yang secara aktif memeriksa dan mendapatkan sumber di seluruh negara.

AT: Bagaimana anda merancang untuk membezakan diri anda daripada pesaing baru seperti BlockEstate, Realecoin, Duit Syiling, dan lain-lain.

AS: Kami tidak menganggap persaingan syarikat ini. Slice adalah perniagaan pelaburan RE rentas sempadan. Pelaburan kami sekarang, seperti Manhattan One, boleh dianggap sebagai perjanjian ekuiti swasta tradisional. Token dan kecairan pilihan hanyalah lapisan faedah tambahan yang berada di puncak perniagaan teras kami. Kecairan adalah sesuatu yang akan dapat direalisasikan sepenuhnya apabila pasaran sekunder (seperti OpenFinance dan tZero) akan matang dan memudahkan jumlah perdagangan yang bermakna.

PADA: Bolehkah anda menerangkan apa yang berlaku setelah pelabur mendaftar dan log masuk untuk pertama kalinya? Apakah proses KYC dan AML?

SEBAGAI: Pelabur kami mesti melalui 3 langkah mudah sebelum mereka dapat melabur dalam penawaran kami (pendaftaran, onboarding dan pelaburan).

Semasa pendaftaran, pelabur memberikan butiran umum seperti e-mel dan nombor telefon untuk membuat akaun dengan cepat. Onboarding adalah proses Slice mengenali pelabur dalam pelbagai aspek: (1) memulakan proses KYC / AML / Akreditasi, (2) mempelajari niat, harapan dan pengalaman pelabur dengan pelaburan alternatif (3) memupuk hubungan yang bermakna dengan menetapkan para pelabur dengan pengurus akaun.

Proses KYC / AML termasuk memuat naik:

Selfie
ID yang dikeluarkan oleh kerajaan (dalam bahasa Inggeris) atau pasport
Bil utiliti

Dokumen dan maklumat yang dimuat kemudian disahkan dan disaring.

Setelah ini selesai, pelabur dapat meneroka penawaran yang sesuai dengan pilihan mereka. Pelaburan tersebut dapat dilanggan menggunakan platform, yang meliputi ruang data, eSigning dan modul pembayaran dalam talian. Kemudian, dan bergantung pada jumlah pasaran, pelabur boleh menikmati kecairan pelaburan mereka.

PADA: Adakah pelabur dapat memilih pelaburan yang mereka mahu terlibat? Atau adakah hanya pelabur yang memegang token keselamatan, dan token keselamatan itu dilaburkan dalam banyak harta tanah?

AS: Slice membolehkan pelabur memilih projek tertentu, berbanding model REIT tradisional, di mana pelabur harus melabur dalam sekumpulan projek dengan kualiti yang berbeza-beza. Kami membiarkan pelabur terlibat dengan modal yang agak sedikit, kerana kami memahami bahawa kenderaan pelaburan jenis ini baru bagi kebanyakan pelabur, dan kami ingin memberi mereka peluang untuk merasakan faedah pelaburan ini sebelum menambahkan lebih banyak modal ke harta tanah Slice mereka portfolio. Keindahan model ini ialah ia membolehkan para pelabur memperuntukkan sejumlah kecil untuk projek yang berbeza dan dengan itu membuat portfolio harta tanah yang benar-benar pelbagai.

PADA: Bolehkah anda menerangkan pilihan gaya pelaburan yang pada masa ini menawarkan pelaburan konservatif, sederhana, atau agresif? Saya telah melihatnya dalam dana bersama tradisional, tetapi ini mungkin sesuatu yang baru bagi banyak orang di ruang harta tanah. Apakah tahap yang berbeza? Adakah ini berdasarkan analisis hasil / risiko yang diunjurkan?

AS: Pelaburan harta tanah biasanya dibahagikan kepada 3 strategi utama berdasarkan risiko yang dirasakan dan jangkaan pulangan. Apabila pulangan yang diunjurkan meningkat, begitu juga risiko yang berpotensi.

Teras – Aset teras adalah aset hasil yang relatif stabil, terletak di pasaran maju utama. Mereka dicirikan dengan asas yang kuat, penghunian tinggi, penyewa yang boleh dipercayai dan tahap leverage yang rendah. Projek-projek ini biasanya dimiliki oleh pelabur institusi untuk jangka masa yang panjang. Aset ini dianggap pelaburan konservatif, dan objektif utama pelabur memilihnya adalah pemeliharaan kekayaan.

Nilai Tambah – Pelaburan ini mempunyai tahap risiko yang lebih tinggi dengan potensi kenaikan yang lebih besar. Aset ini boleh didapati di pasar primer atau sekunder, di mana pengurus dapat secara aktif menambah nilai dengan mengubahsuai aset, meningkatkan penghunian, atau meningkatkan kualiti penyewa.

Peluang – Terdapat banyak jenis pelaburan oportunistik, tetapi umumnya ini adalah harta yang sangat tertekan (kekosongan utama, kesulitan kewangan), projek pembangunan baru, atau aset di pasaran baru muncul. Aset-aset ini biasanya memerlukan pemulihan yang besar dan tidak mempunyai aliran tunai yang sedikit atau tidak. Mereka mempunyai risiko tertinggi, dan memerlukan pengurusan yang berpengalaman, tetapi dapat menghasilkan pulangan tertinggi (sebahagian besar pengembalian akan dihasilkan ketika aset dijual atau dibiayai semula).

PADA: Pelabur boleh mendapat dividen dari harta tanah. Adakah anda akan mengalih keluar pungutan sewa, menguruskan harta tanah, dll kepada syarikat pengurusan atau adakah anda akan membuat syarikat pengurusan untuk menguruskan aset ini?

AS: Slice adalah syarikat teknologi yang mengkhususkan diri dalam tokenisasi pelaburan harta tanah komersial. Kami percaya pada kepakaran domain dan oleh itu bekerjasama dengan firma pengurusan harta tanah profesional dan penasihat undang-undang untuk memberikan perkhidmatan terbaik kepada pelabur kami. Perkhidmatan ini diberikan kepada kontraktor dengan rekod prestasi yang terbukti, kerana kami tidak mempunyai niat untuk menjadi syarikat pengurusan harta tanah.

PADA: Dengan skala ekonomi berpotensi yang dapat dimiliki, berapa yuran pengurusan harta tanah yang dapat kita harapkan?

AS: Sekali lagi Slice bukan syarikat pengurusan harta tanah. Industri ini mempunyai piawaian mengenai struktur yuran, bergantung pada jenis harta tanah. Oleh kerana pengalaman pasukan kami yang luas, dan banyak hubungan yang kami ada dengan pemaju, kami dapat membandingkan dan merundingkan syarat dan struktur yuran yang menarik untuk pelabur kami.

PADA: Berapakah jangka masa purata unjuran? Sebagai contoh, adalah idea untuk membeli pembangunan dalam pra-pembinaan, menyewa selama setahun, dan kemudian membalikkannya?

AS: Tempoh pegangan bergantung pada aset pendasar. Ini mungkin penangguhan 2-3 tahun untuk pembinaan kondo baru atau penangguhan 5 tahun untuk aset yang menghasilkan pendapatan. Model kami membolehkan para pelabur mengendalikan tempoh pegangan mereka sendiri dan membubarkan kedudukan mereka tanpa perlu membayar premium yang besar. Kami percaya bahawa pengenalan pasaran sekunder adalah dekat dan revolusi sekuriti swasta yang boleh diperdagangkan akan diperluas ke kelas aset lain seperti seni rupa, pilihan saham dan banyak lagi.

PADA: Bagaimana anda merancang untuk menarik pelabur runcit yang baru dalam konsep blockchain dan tokenisasi harta tanah?

SEBAGAI: Di Slice, kami tidak terlalu sibuk; kami percaya bahawa pelabur runcit harus ditangani dengan penuh perhatian dan telus sepenuhnya. Penerapan sebenar pelabur runcit akan datang dari kejayaan projek yang diketuai oleh pemaju dengan rekod prestasi yang bermakna (seperti rakan kongsi kami @ SELAMAT NYC), pengembangan projek kualiti yang berterusan, dan kemunculan pasaran sekunder dengan jumlah perdagangan yang bermakna. Setelah ketiga-tiga tiang ini dilaksanakan, kami percaya bahawa lebih banyak pelabur runcit akan secara aktif mencari tawaran semacam ini, dan pengawal selia di seluruh dunia akan meluluskan kenderaan pelaburan yang ditujukan khusus untuk pelabur runcit.

AT: Apa rancangan pemasaran anda untuk 12 bulan ke depan?

SEBAGAI: Kami memberi tumpuan untuk mendidik pasaran mengenai faedah token keselamatan bagi pelabur rentas sempadan. Sebilangan besar prospek yang kita bicarakan tidak sepenuhnya memahami perbezaan antara token utiliti, yang disokong oleh janji kosong, dan token keselamatan yang disokong oleh aset dunia nyata. Pelabur yang sama ini pastinya tidak memahami kelebihan token keselamatan seperti pemilikan pecahan, peningkatan kecairan, penyelesaian cepat, pengurangan kos langsung, pematuhan automatik, dan interoperabilitas aset – jadi mendidik pasaran adalah kunci. Bulan ini, kami melancarkan siri webinar untuk membantu calon pelabur memahami kelebihan teknologi kami dan mengenali rakan strategik kami (seperti SELAMAT) yang membina beberapa projek yang kami tokenkan. Usaha ini memberi peluang kepada penonton kami untuk bertemu dengan pasukan pengurusan kami, mengajukan pertanyaan, dan akhirnya membina kepercayaan dengan jenama kami.